使用貸借とは？
貸借といっても不動産でよく聞く「賃貸借」とは内容が実は異なるんです。
似ている言葉なのに何が違うのか。
今回はそんな「使用貸借」の意味と「賃貸借」との違いについて触れていきたいと思います。
まず初めに
「賃貸借」は賃貸の家を借りた人なら必ず耳にするワードですよね。
賃貸借は貸主と借主が双方合意をして書面にて契約を成立させるものになります。
それに伴い、「賃料」というものが発生します。
ここまでですと、一般的に聞く貸借ですよね。
では、次は使用貸借の内容に触れていきたいと思います。
使用貸借とは
上述したものが「賃貸借」とすると「使用貸借」とは何か？気になりますよね。
大きな違いとしては「２つ」
・諾成契約で成立すること
・賃料が発生しないこと
こちらが「賃貸借」と大きく異なります。
大事な不動産の貸し借りでこのようなものが成立するのか。
「使用貸借」では成立する事が可能になります。
では、上記で挙げた大きな違い２つにより詳しく触れていきます(^^♪
・諾成契約で成立すること
こちら、「諾成契約」というフレーズあまり耳にしないと思われます。簡単に言うと口頭での契約が認められるという事です。
借主「土地をタダで借りていい？」 ⇆ 貸主「良いよ」
これで成立したことになります。
※詳しい契約の種類や諾成契約については「口約束は契約になるのか？」こちらのブログで触れていますので是非ご覧ください。
・賃料が発生しないこと
不動産の貸借は基本、賃料が発生すると思われます。しかし稀にこういった契約をしている方もポツポツと実はいるんです。どういった方々がこうした契約を結んでいるかと言いますと
・親族
・隣人等といった近所の人等
主にこのような方々が挙げられます。
親族間であれば、「余っている土地・建物好きに使っていいよ」と言われたり、「ここに建物建てても良いよ」と言われるケースがあります。
隣人等の近所の方であれば、「駐車場としてちょっとだけ借りても良い？」といった事が挙げられます。
ご近所や親族間ならではのやり取りですよね。
気をつけるポイント
お互いに助け合うといった観点でみると、とても良い光景ですよね。但し、そんな中で気をつけてほしいことが3点あります。
1点目は契約の満期が定められていない事、分かりづらい事
一方的に契約が解除することができ、すぐに立ち退きを言われる。近所トラブルになる。といったケースが挙げられます。
2点目は契約内容がハッキリしていない事
駐車場として利用していいと許可をしたのに、倉庫を建てられていた、土地をいじられていた。これについても水掛け論になってしまいます。
３点目は借主の権利が賃貸借に比べ弱い事
あくまで「所有権」は貸主にあります。使用にあたり立ち退き等を言われてそれを拒み、居座り続けられるといった可能性はかなり低いです。
立ち退きを求められたら・・・？
立ち退きを求められる際、利用用途や目的が定められていない場合は貸主が無条件で立ち退きを請求することが可能です。
ポイントとしては「終了原因があるか否か」
これに焦点をあて、立ち退きの可否もしくは解決策を出す必要があるかを見ます。
例えば、「使用貸借」の契約が終了する条件が
①期間を定めたか
②使用及び収益の目的を定めたか
③借主または貸主が契約終了の主張をしたか
④借主が死亡した場合
といったものが挙げられます。
上記目的等が達成されていないという場合には、立ち退かなくても良いという場合があります。
ただし、使用貸借に至った経緯や当事者の関係性や借主の経済状況等様々な観点から見て取れる要素を基に協議となりますので当事者同士での解決はかなり難しくなると思われます。
また、立ち退く代わりに「立退料」を請求する事で解決に持っていくケースもあります。
どちらかが一方的に主張をするよりも互いに譲歩する部分を出し合って解決というのが、リスクに関しても低くすることができます。
最後に
さて、今回の「使用貸借」についていかがでしたでしょうか？
中々、聞かないフレーズですしこうした契約が発生するケースはかなり限られてきます。
しかし、安易に口約束でしてしまったが為に後にトラブルになるといったケースも少なくありません。
厚意でしたことが後にトラブルに…なんてなりたくないですよね。
まずは「契約書」で使用目的や期間といった契約内容を決める事でトラブルのリスクを抑えられることが出来ます。
また、既にしてしまいトラブルが起きそうな場合やトラブルを起こさず解決をしたい場合は弁護士に相談する事をオススメします。
不動産の売買、貸借は複雑な事や取り決めがありますので契約等についてはうやむやにせずにお当事者同士が明確に理解しあう事が非常に大事です。
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