オーナーチェンジ物件売却のコツは？売却価格や成功法をご紹介
オーナーチェンジ物件の売却で悩んでいませんか？
オーナーチェンジ物件のようにターゲットが限定される物件は、買主が見つかりづらいです。
そんな物件でも対策をすることで、買主が見つかりやすくなります。
今回は、売却が難しい理由や売却価格の調べ方、売却を成功させるコツについてご紹介します。
オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由
オーナーチェンジ物件は、居住用として売却するわけではないため、買主が限定され見つかりづらいのです。
売却が難しい理由をいくつかご紹介します。
まず１つ目はオーナーチェンジ物件の場合、買主が投資家や資産家に限定されるため、通常の物件より買主の幅が狭く売却が難しいです。
2つ目は、住宅ローンが利用できない点です。
本来、住宅ローンは居住用の住宅購入時に利用できるものなので、オーナーチェンジ物件は「現金一括払い」か「投資用ローン」で購入します。
3つ目は、入居率が低い点です。
入居率が低いと家賃収入がないため、赤字になる恐れがあり、赤字のリスクを抱えた物件を購入する方は少ないので、買主が見つかりづらいです。
オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方
オーナーチェンジ物件の売却をする場合、どのくらいの価格で売却できるのでしょうか。
売却価格を算出できる計算方法を3つご紹介します。
直接還元法は、賃貸経営で得られる利益と利回りから計算する方法です。
賃貸収入から経費を引いた1年間の利益「純収益」と、賃貸物件で得られる投資利回り「還元利回り」で計算すると売却価格が算出できます。
DCF法は今後得る収益と売却価格を、現在の価値に換算し計算する方法で直接還元法より、正確な売却価格を出すことができます。
DCF法の計算は難しいので、不動産会社に依頼することをおすすめします。
査定は、直接還元法とDCF法を考慮し、不動産会社が価格を予想します。
物件の立地や築年数、入居率などを総合的に判断しより正確な売却価格を算出します。
オーナーチェンジ物件の売却成功のコツ
オーナーチェンジ物件は、売却が難しいため、買主が見つかりやすくする対策が大事です。
まずは、更新料を無料にして、長く住み続けてもらえる対策をしましょう。
入居者が退去してしまうと、家賃収入が減るリスクがあります。
次に空室状況を改善する対策をおこないましょう。
入居者募集を仲介業者に委託していて、空室が続いている場合、仲介業者の集客に問題があることがあります。
空室状況が続いている理由を明確にし、空室改善をしましょう。
最後に、物件を購入するメリットを伝えましょう。
入居者がいる場合は、家賃収入がすぐに入ってきます。
また、ファミリータイプの物件は、居住用として利用不可のため価格が安いです。
賃貸人の退去後、自分が住むために安く買っておきたい方には、メリットがあります。
まとめ
今回は、売却が難しい理由や売却価格の調べ方、売却を成功させるコツをご紹介しました。
オーナーチェンジ物件は、ターゲットが限定されているため、売却がしづらいです。
入居率が低いと、赤字を抱えるリスクもあります。
リスクを減らし、買主が安心して購入できる対策をすることで、売却しやすくなるでしょう。
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