入居者に長く住んでもらうための賃貸マンション管理のコツ

「空室対策というと新しい入居者を探すことばかり考えがちだが、退去を防ぐことの方が大切なのでは？」

その通りです。弊社パステルでも、空室対策の中で最も重要と考えているのが退去防止・長期入居の促進です。
新しい入居者を探すコストと手間を考えると、今いる入居者に長く住んでもらうことが最も効率的な空室対策になります。

退去の主な理由を知っておく

長期入居を促進するためには、まず退去の主な理由を把握することが大切です。

国土交通省の調査などによると、賃貸住宅の退去理由として多く挙げられるのは次の通りです。

• 転勤・転職・進学など外的要因：オーナー側では防ぎにくい理由
• 家賃の値上がりや更新料への不満：コスト面での不満
• 設備の老朽化・不具合への不満：物件のメンテナンス不足
• 近隣トラブル：他の入居者との関係
• より条件の良い物件への転居：競合物件との比較負け

このうち、オーナー・管理会社の努力で改善できる退去理由は「設備の老朽化」「コスト面の不満」「競合への転居」の3つです。

長期入居を促すポイント①｜設備の不具合に素早く対応する

入居者が「退去したい」と感じるきっかけのひとつが、設備の不具合への対応の遅さです。

「水道の水圧が弱い」「エアコンの効きが悪い」「玄関の鍵が重い」など、小さな不具合への対応が遅いと、入居者は「この物件・管理会社は信頼できない」という印象を持ちます。

弊社では入居者からの問い合わせに原則として当日〜翌日中に返答し、修繕が必要な場合は1週間以内の対応を目標としています。
「対応が早い」という安心感が、長期入居につながると考えています。

長期入居を促すポイント②｜更新時の家賃・条件の見直し

更新のタイミングは入居者が「このまま住み続けるか」を最も真剣に考えるタイミングです。

更新時に家賃を値上げする場合は、十分な事前説明が必要です。
一方で、長く住んでいる入居者に対して「長期入居割引」として家賃を据え置く・礼金を免除するという配慮が、退去を防ぐ効果を持つこともあります。

弊社の管理物件では、更新前に入居者の状況確認を行い、「問題なく住んでいるか」「気になることはないか」というコミュニケーションの機会にしています。

長期入居を促すポイント③｜定期的なメンテナンスと清潔感の維持

共用部分の清潔さ・建物の管理状態が維持されていることは、入居者の「この物件に住み続けたい」という気持ちに直結します。

弊社では管理物件の共用部分を定期的に確認し、次のようなメンテナンスを継続的に行っています。

• 共用廊下・エントランスの清掃状態の確認
• 照明の球切れチェックと交換
• ゴミ置き場の管理状態の確認
• 外壁・屋根の目視確認（年1回程度）

「住んでいて気持ちいい建物」であり続けることが、長期入居の土台になります。

長期入居を促すポイント④｜近隣トラブルへの迅速な対応

騒音・ゴミ出しルール違反・駐車場の使い方など、近隣トラブルは放置すると退去につながります。

弊社では入居者からの近隣トラブルの相談に対して、当事者間の調整役として迅速に介入する対応をとっています。
「問題を放置しない管理会社」という信頼感が、入居者の安心感につながります。

長期入居の効果を数字で考える

長期入居の価値を、費用の観点から整理してみます。

入居者が退去した場合にかかるコスト（目安）

• 原状回復・クリーニング費用：5〜15万円
• 空室期間の家賃収入ゼロ：家賃×空室月数
• 入居者募集にかかる費用：広告費など数万円

仮に家賃6万円の物件で2か月空室になった場合、家賃収入の損失だけで12万円になります。
退去防止への投資（設備対応・清掃・コミュニケーション）は、こうした損失を防ぐ投資として考えることができます。

まとめ

退去を防ぐことは、新しい入居者を探すことと同じくらい重要な空室対策です。
設備対応の迅速さ・更新時のコミュニケーション・清潔感の維持・トラブルへの対応という4つのポイントを継続することが、長期入居につながります。

「管理が大変になってきた」「退去が続いていて困っている」というオーナー様は、まずお気軽にご相談ください(^^♪

025-256-8868
営業時間：9:00〜17:30（土日祝定休）
お問い合わせはこちら