空室を早く埋めるための家賃設定の考え方

「今の家賃のまま待ち続けるべきか、下げた方が早く決まるのか判断できない」
「どのくらい下げれば入居者が決まるのか、相場感がわからない」

家賃設定は空室対策の中でも最も即効性が高い一方、下げすぎると収益に直接影響します。
弊社パステルが管理物件で実践している、家賃設定の考え方をご紹介します。

家賃を下げる前にまず確認すること

家賃を下げる前に、まず「本当に家賃が原因で決まらないのか」を確認することが大切です。

問い合わせがそもそも来ていない場合→家賃・掲載内容・設備の問題が原因の可能性が高い
問い合わせはあるが内見に来ない場合→写真・掲載情報の問題が原因の可能性が高い
内見はあるが申し込みにならない場合→物件の状態・設備・条件の問題が原因の可能性が高い

「問い合わせすら来ていない」場合は、家賃よりも掲載内容や設備の見直しが先になるケースも多くあります。
家賃を下げる判断は、この確認をしてからにすることをおすすめします。

適正家賃の調べ方

適正家賃を把握するために、まず周辺の競合物件と比較します。

確認すべき比較条件

• 同エリア（同じ区・同じ駅圏内）
• 同築年数帯（±5〜10年以内）
• 同間取り（1LDKなら1LDK同士）
• 同設備条件（駐車場あり・なし、インターネット無料・有料）

SUUMOやHOME'Sで条件を揃えて検索し、掲載されている物件の家賃帯を確認します。
「自分の物件が競合より高い」と確認できた段階で、初めて家賃の見直しを検討します。

弊社では管理物件の家賃を少なくとも年1回は相場と照合し、乖離が大きい場合はオーナー様にご提案しています。

家賃を下げる幅の目安

家賃を下げる際は「いくら下げれば決まるか」という感覚が重要です。
弊社の経験から、新潟市の賃貸市場における目安をお伝えします。

月1,000〜2,000円の値下げ：相場とわずかに乖離している場合の微調整。心理的な壁を下げる効果がある

月3,000〜5,000円の値下げ：相場より明らかに高い場合の修正。問い合わせ数が増えるボリュームゾーン

月5,000円以上の値下げ：競争力を大きく回復させたい場合。ただし収益への影響が大きくなるため慎重な判断が必要

「思い切って下げた方が、長期空室より収益的に良い」という判断が正しいケースも多くあります。
1か月空室になるだけで、その月の家賃収入がゼロになることを忘れないようにしましょう。

フリーレントの活用

家賃を下げる代わりに「フリーレント（入居から一定期間の家賃を無料にする）」を活用する方法も効果的です。

フリーレントのメリットは次の通りです。

• 月額家賃を下げずに済む：長期的な収益への影響が少ない
• 入居者の初期費用負担を軽減できる：「引っ越し費用が高くて迷っている」という方の背中を押せる
• 心理的な「お得感」が生まれる：「フリーレント1か月」という表示は問い合わせを増やす効果がある

礼金・敷金の見直しも有効

家賃だけでなく、礼金・敷金の設定も入居者の意思決定に影響します。

礼金をゼロに変更する：初期費用が下がることで問い合わせ数が増えるケースが多い
敷金を1か月に下げる：「初期費用が安い物件」として検索に引っかかりやすくなる

ただし、礼金をゼロにする場合は退去時の原状回復費用をどう補うかを事前に整理しておくことが重要です。

まとめ

空室を早く埋めるための家賃設定は「相場との比較→値下げ幅の判断→フリーレントや条件緩和の活用」という順番で考えることが大切です。
「とりあえず下げる」ではなく、原因を特定したうえで最小限の調整で最大の効果を出すことが賃貸経営のポイントです。

弊社パステルでは、管理物件の家賃設定のご相談も承っております。
「今の家賃設定が適正かどうか確認したい」というオーナー様は、お気軽にお問い合わせください(^^♪

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