賃貸マンションの空室が増えてきたら最初にやること
賃貸マンションの空室が増えてきたら最初にやること
「管理している物件に、最近空室が目立ってきた」
「退去が続いているが、次の入居者がなかなか決まらない」
弊社パステルでも、管理物件の空室状況を日々確認しながら、オーナー様と一緒に対策を考えています。
今回は「空室が増えてきたとき、まず何をすべきか」という初動対応の流れをご紹介します。
まず「なぜ空室になっているか」の原因を特定する
空室対策を始める前に、最も大切なのが原因の特定です。
原因がわからないまま対策を打っても、効果が出にくいケースが多くあります。
空室の原因は大きく3つに分類できます。
① 価格の問題：周辺相場と比べて家賃が高すぎる
② 物件の問題：設備が古い・清潔感がない・断熱性が低いなど
③ 情報の問題：物件の魅力が入居希望者に伝わっていない（写真・掲載内容が古い）
弊社では空室が発生した際、まず周辺の競合物件の家賃・設備・入居状況を調査し、どの原因が主因かを判断するところから始めます。
ステップ①｜周辺相場と自分の物件を比較する
まず確認すべきは「今の家賃設定が相場と合っているかどうか」です。
SUUMOやHOME'Sなどの物件検索サイトで、同エリア・同条件（築年数・間取り・設備）の物件を検索し、掲載家賃を比較してみてください。
「自分の物件が同条件の相場より1〜2万円高い」という状況が、空室の主因になっているケースは非常に多いです。
弊社では管理物件の家賃を定期的に相場と照合し、「今の設定は適正か」を継続的に確認しています。
ステップ②｜物件の掲載状況を確認する
次に確認すべきは「物件情報が適切に掲載されているか」です。
- 写真は最新のものか：古い写真・暗い写真は印象が悪く、内見申し込みが減る原因になる
- 間取り図は正確か：古い間取り図では実際と異なる場合がある
- 設備情報は更新されているか：「インターネット無料」「エアコン付き」など、新たに追加した設備が掲載されていないケースがある
- 掲載サイトの数は十分か：1〜2サイトにしか掲載されていない場合、露出が少なくて問い合わせが来にくい
弊社では、管理物件の空室が発生した際に掲載内容を一から見直し、必要であれば写真の撮り直しも行っています。
ステップ③｜内見のしやすさを確認する
問い合わせがあっても内見につながらない場合、内見対応のしやすさに問題があるケースがあります。
- 内見の受け付け時間が限られていないか：土日・夜間の内見対応ができると申込率が上がる
- 鍵の受け渡しがスムーズか：キーボックスの設置など、内見のしやすい環境を整える
- 部屋の清潔感・明るさは十分か：電球が切れている・換気が不十分では内見の印象が悪くなる
「問い合わせはあるのに内見につながらない」「内見したのに申し込みにならない」それぞれの段階で課題が異なるため、どこで止まっているかを把握することが重要です。
ステップ④｜管理会社に現状分析を依頼する
上記を自分で確認することが難しい場合、または確認しても改善しない場合は、管理会社への相談が早道です。
弊社パステルでは、オーナー様からの「空室が続いている」というご相談に対して、次のような対応をしております。
- 周辺相場の調査・家賃見直しの提案
- 物件の写真撮り直し・掲載内容の更新
- 入居条件の見直し提案（礼金・敷金・フリーレント）
- 内見対応の改善
「何から手をつければいいかわからない」という段階からでも、ご相談いただければ一緒に整理いたします。
まとめ
空室が増えてきたとき、まず「価格・物件・情報」の3つの観点から原因を特定することが大切です。
闇雲に家賃を下げたり、リフォームを急いだりする前に、現状を正確に把握することが効果的な空室対策の第一歩です。
「管理物件の空室について相談したい」というオーナー様は、弊社パステルへお気軽にお問い合わせください。
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