不動産投資におけるレバレッジとは？
近年、お金に対する意識が高まっている方が多いとよく耳にします。
さて、皆さんいかがでしたでしょうか？
会社に勤めながら、別で資産形成をされる方もいますよね。
資産形成にもたくさん種類があって、何をやれば良いか…
保険でもドル建ての物を利用して為替差益を狙う方、株式投資を行う方、ビットコインを行う方、投資信託を行う方、FXを行う方
今でいえば、「新NISA」こちらは規定の額までは非課税になる制度で上記の物と比較すると比較的手が出しやすいのでしょうか…？
今現在、本記事を読まれている方々で資産形成をしている方はどれくらいいるのでしょうか(^^♪
少し逸れましたが、今回は数ある投資の中でも「不動産投資」における「レバレッジ」について触れていきたいと思います。
不動産投資とは？
レバレッジについて触れる前に「不動産投資」について、振り返りたいと思います。
不動産投資とは馴染みのある言葉で言うと「大家さん」になります。
アパートや不動産の部屋を貸して、賃料収入を得たりします。
不動産投資が他の投資と大きく違う部分は収入が比較的安定し、株式投資のように指数の上下を常に見るといった作業は必要ありません。
但し、物件によっては空室期間が長引くといったデメリットもある為、見極める必要があります。
また、不動産投資における収入源は主に２つ
インカムゲイン：賃料収入
キャピタルゲイン：売却による収入
上記が挙げられます。
株式で例えるとインカムゲインは配当金、キャピタルゲインは売却益といった形でしょうか…
詳しい説明は以下ブログよりご覧ください。
↓↓↓
「不動産投資とは？」
レバレッジとは？
では続いて「レバレッジ」の意味について触れていきたいと思います。
結論として、「自己資金を抑えつつ、大きい利益を狙う」というのがレバレッジの最大の魅力となります。
日本語訳に直すと「てこの原理」らしいですね。
FXや信用取引でもこのレバレッジは使われます。
どういったタイミングで使われるのかと言うと、購入価格が自己資金よりも多い場合、普通は購入を見送らなければなりません。
しかし、「借入」を行う事で自己資金以上の物を購入する事が可能となります。
これがレバレッジの特徴になります。
レバレッジ効果とは？
上記の通り、レバレッジの意味について解説しました。
では、不動産投資を行うにあたり「レバレッジ」との関係性、仕組みについて触れていきます。
不動産投資を行うにあたり特徴的なのが「物件価格」です。
株式投資は最近1口からでも買えるものが増え、自己資金で始めやすいですが
不動産投資は大体が1件の物件価格が高額です。（※物件によっては低い物も勿論あります。）
数千万～億単位の物を自己資金で買うには相当貯めないと買う事は出来ません。
それを解消できるのが今回の「レバレッジ」になります。
自己資金も出しつつ、金融機関からの融資を利用して自分の資金以上の物件を購入する事が可能となります。
では、次にレバレッジ効果の仕組みを分かりやすく例を用いて触れていきます。
（例）
（A）…自己資金1,000万円
（B）…自己資金1,000万円 + 借入金2,000万円（計3,000万円）
※表面利回りがどちらも8%とした場合
上記の場合、自己資金の場合と借入をした場合で収入の差は「2.5倍」にも。
他にかかってくる諸経費は別として、借入をした場合に得られる収入が多くなる事が良く分かります。
これがレバレッジを利かせた場合の効果になります。
注意点
レバレッジを利かせれば、自己資金を抑えられ少ない元本で大きい利益を生む事ができる反面、注意点があります。
①空室リスク
空室があった場合に賃料収入が少ない為、場合によっては収入と別に自己資本で借入金の返済が必要になる可能性があります。
②金利によって、自己資金購入より実質利回りが低い
借入を行う場合にはもちろん金利がいくらかのシミュレーションが必要となります。
金利が高く実収入が低ければ、レバレッジ効果は思ったよりも低くなります。
③キャピタルゲインによる利益が少ない、もしくは損失になる可能性
上記同様、賃料収入部分が借入の返済やランニングコストを賄う事にしか充てられない場合、売却での利益を望むしかありません。
しかし、物件にも減価償却があるので場合によっては売却しても損失があるといった可能性も。
レバレッジの幅が大きくなる分、リスクも増える点をしっかり押さえておくことが必要となります。
物件紹介
では続いて、弊社で現在掲載中の物件の紹介になります。
新潟市江南区で一棟アパートをお探しの方は、是非ご覧ください。
価格：4,800万円
構造：RC造
エリア：新潟市江南区梅見台
築年月：2007年10月（築約18年）
賃貸状況：満室（4/4入居中）
表面利回り：7.35%
間取タイプ：2LDK
土地区画整理が行われ、地区計画もある為キレイな街並みが特徴です(^^♪
亀田の商業施設が並ぶロードサイドや大型商業施設のアピタやイオンにもお車で通える距離にある物件となります。
本物件の魅力として
・2LDKのファミリータイプ
→単身のお部屋と比較して、入居期間が長い特徴があります。
（詳しくはレントロール参照となります。）
・駐車7台可
→車が必要な世帯にもありがたい駐車場付きの物件で現在、駐車場も満車となります！
・幅員6.0mで冬季には除雪、敷地内は消雪パイプ有！
→降雪量の多い新潟だからこそ、冬季の除雪はストレスになります。
本物件は前面道路は新潟市が除雪、敷地内駐車場は消雪設備があるので入居者の除雪の負担が減るのがポイントです(^^♪
・築18年となり、残29年の耐用年数有
→本記事でも、銀行融資について触れました！銀行からの融資を得るには、物件の耐用年数の残存期間も非常に重要となります。本物件は残29年ありますので、銀行によっては融資期間を長く取れる可能性があります！
・令和6年7月に外壁工事実施
→物件を管理していく上で、メンテナンスはどうしても必要となります。本物件は令和6年7月に外壁の修繕工事を実施している為ご購入者の安心材料にもなるかと思います(^^♪
他、本物件の特徴については「物件詳細」をご覧いただくか、弊社に是非お問合せください。
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物件詳細へ
最後に
今回は不動産投資における「レバレッジ」について触れてみました。
不動産投資の他に「FX」でも「レバレッジ」を使った取引が有名です。
為替差益を狙った取引ですが、相場の変化が激しく損切を失敗してしまい借金を負う人も…
と少し逸れた話をしましたが、リターンがある反面、リスクがあるのが「投資」です。
不動産投資における「レバレッジ」を十分に利用したい方は、対象不動産の収益性、資産性をしっかり見定めた上で利用する事が大事になります！
新潟市内で収益不動産、投資用不動産をお求めの方は是非、株式会社パステルまでご相談ください。
弊社で現在掲載中の物件は以下よりご覧いただけます。
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